图/Gettyimages明天，上海迪士尼将揭露面纱开始试运营，并于6月月开业。有关人士预测，上海迪士尼将沦为国内最赚最热门的主题公园，预计今年内将步入500万游客，随着运营渐渐成熟期，以后未来将会超过2000万-3000万。事实上，近年来，国际巨头争相抢滩中国主题公园市场。

除迪士尼外，坐落于北京通州的环球主题公园预计2019年开业；世界排名第二的默林娱乐集团将在上海或周边打造出“乐高乐园”；今年3月法拉利宣告将在中国建设一座法拉利主题公园……国际主题乐园巨头的来临，将转变什么？否不会使国内主题公园遭到冲击？国内主题公园的未来在哪里？主题公园+地产研发模式得宠主题公园是根据某个特定的主题，使用现代科学技术和多层次活动设置方式，集诸多娱乐活动、休闲娱乐要素和服务招待设施于一体的现代旅游目的地。克而瑞研究中心高级分析师房玲回应，按照主题公园的核心相结合和运作模式，可将主题公园区分为IP驱动型，以迪士尼为代表；技术驱动型，以华侨城欢乐谷为代表；大自然人文驱动型，杭州宋城是典型项目。

在我国，主题公园与房地产开发结合的模式已被许多项目使用。“很多项目是借主题公园来研发地产，特别是在是在二三线城市。因为这样较为更容易批到地，且地价比较低廉。”一位不愿明示的业内人士如是说。

在国内，除早就投身于主题公园的传统品牌商，如华侨城、海昌外，近年来，部分房企也开始投身于主题公园。万达旅游产业已订下目标：计划投资2000亿元在国内建设12个电影主题公园；2020年旅游产业收益多达1000亿，旅游人次超强2亿，沦为全球仅次于的旅游企业。世茂地产与梦工厂的合作项目也落地南京，其整体功能定位是集主题乐园、主题地产以及湿地游乐于一体的城市特色功能板块，预计2020年投入使用。

荣盛发展意欲将荣盛·未来城打导致超级城市商业综合体、大型文化旅游目的地。海尔地产意欲在济南建设海尔兄弟主题乐园……回应，房玲回应，房企加码主题公园主要出于两大方面的考虑到：一方面，全球主题公园市场倒数多年稳步发展，随着中国目标消费人群的兴起和主题公园政策的放松，市场有机会取得愈演愈烈；另一方面，主题公园与地产同步密切，是房企曲线拿地的途径之一，若运作得宜，“公园+地产”模式不具备很广的前景。主题公园造就区域发展事实上，世界各地迪士尼度假区的开业，除了增进当地周边涉及产业发展外，房地产某种程度获益显著。房玲讲解，前几年落户大屿山的香港迪士尼，不仅造就了周边楼市的交易，还大幅度提高了周边房屋租赁市场，房价亦水涨船高。

迪士尼自2009年10月确认落户上海后，区域价值随之提高。涉及数据表明：2010年，上海迪士尼所属的川沙板块房价下跌66%，低于上海全市上涨幅度16%和浦东新区上涨幅度36%。截至2015年底，相比于2009年房价，川沙板块下跌了132%，低于浦东新区的91%和上海全市的95%的房价上涨幅度。在北京，欢乐谷的进驻，亦对项目所在区域有较小的提高。

十年前，北京四方桥区域是个领先的老工业区，平房挤满。2005年中，华侨城入驻，该受到影响消息使四方桥区域房价一声下跌，2005年底该区域楼盘约7000元/平方米。

2006年，欢乐谷主题公园对外开放，区域市政建设和道路改建日益完善，周边商业设施也大大减少并逐步投入使用，当年年底房价约9000元/平方米。目前该区域二手房均价已相似5万元/平方米。

从“旅游+地产”到“旅游+文化”不过，国内确实不具备竞争力的主题公园并不多，不少主题公园缺少新意，同质化相当严重，造成一部分主题公园正处于亏损状态。面临国际娱乐巨头的抢滩，业内人士坦言，迪士尼对还包括欢乐谷、宋城等项目都会产生一定的影响。短期不会使该类项目人流量下降，先前若没差异化竞争，压力不会较小。

深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司总经理李坚也回应，外资大大加码中国主题公园市场，无论是景观、游乐设施、旅游演艺，还是软件服务，都将给大家带给全新的感觉。“对现有国内的主题公园而言，毫无疑问不会产生标杆起到和冲击，被迫他们在体验上全面升级，否则不会面对困局。

而对未来新建的公园，则不会有一定的引导起到，将加快主题公园和文化企业构成合作，很多IP不会从影视作品迅速改向旅游体验作品。”李坚更进一步讲解，国外巨头都是“旅游＋文化”横向深层次融合发展的商业模式，国内则大多是“旅游＋地产”的纵向人组模式，造成主题公园的主题文化不引人注目，而文化产业去找将近线下落地体验，主题公园与文化IP、传媒、影视动画游戏等年轻人讨厌的文化产品没构成立体化的产业链。迪士尼乐园之所以长久不衰，就与它不断更新有关。

园区内除了大大发售各种新的活动外，影视板块也在大大输出新的IP内容，使园区可以大大减少新元素。另外，迪士尼也储备了大量土地，为它的大大扩展和建设，提早作好打算。面临国际巨头的竞争，华侨城也在增大创意力度，除对原先欢乐谷展开升级改版外，也在开发新一代科技版欢乐谷：卡乐世界·OCT华侨城，据报，该项目坐落于广西柳州，以定坐落于高科技与文化融合的虚拟现实主题公园，预计今年年底竣工，明年月对外开放。

在易居研究院智库中心研究总监贤迈进显然，国内企业要做到大做到强劲主题公园，必须深挖中国元素和背后的商机，以及改变传统的运营模式。“很多主题公园执着运动类项目，只不过可研发休闲类业态的项目。

要多仔细观察和自学海外项目，必要打造出差异化产品。”贤迈进还回应：“国内很多主题公园辟在郊区地带，人流引入更为艰难，因此主题公园也必须特别强调地段，尽可能自由选择地理位置良好的区位。”不过，房玲警告：“主题公园投资大、运营可玩性低，回收期宽，房企投资还需谨慎。

而众多房企奉为圭臬的‘公园+地产’也不存在一定的局限性和适用范围，对于房企而言，还是应当充分发挥投资研发优势，增强运营能力，推崇IP的价值。

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